Meine Miete wird erhöht. Kann ich mich wehren?

Eine Mietzinserhöhung muss in der Regel auf einem amtlichen Formular kommen und begründet sein, sonst ist sie ungültig. Sie können sie zusätzlich als missbräuchlich anfechten. Dafür haben Sie 30 Tage ab Erhalt der Mitteilung. Das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde ist kostenlos.

Vérifié par Jonas Hertner le 28 septembre 2026

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Délai

Die wichtigste Frist: Wenn Sie die Erhöhung als missbräuchlich anfechten wollen, müssen Sie Ihr Gesuch innert 30 Tagen nach Empfang der Mitteilung bei der Schlichtungsbehörde einreichen. Kam die Mitteilung eingeschrieben, gilt sie als empfangen, sobald Sie sie auf der Post abholen, spätestens aber am siebten Tag nach der Abholungseinladung. Holen Sie den Brief nicht ab, läuft die Frist trotzdem. Die Frist lässt sich nicht verlängern. Rechnen Sie nicht damit, dass Gerichtsferien, Ihre Ferien oder Gespräche mit dem Vermieter sie aufhalten. Verpassen Sie die Frist, wird eine formell gültige Erhöhung verbindlich. Warten Sie nicht, bis die höhere Miete fällig wird.

OR · Art. 270b, BGE 140 III 244, E. 5.1

Attention

Prüfen Sie, ob die Mietzinserhöhung auf dem amtlichen, vom Kanton genehmigten Formular kam. Ohne dieses Formular ist eine Erhöhung ungültig. Eine gedruckte statt einer handschriftlichen Unterschrift auf dem Formular genügt. Bringen Sie das Schreiben mit, wenn Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden.

OR · Art. 269d

Unterschreiben Sie keine vorbereitete Vereinbarung über eine höhere Miete, ohne sie in Ruhe zu prüfen. Sie können einer Erhöhung zwar auch ohne amtliches Formular zustimmen. Eine solche Zustimmung bindet Sie aber nur, wenn Sie frei entschieden haben und wussten, dass Sie die Erhöhung auch anfechten könnten, und nicht etwa, weil sonst eine Kündigung drohte. Haben Sie bereits unterschrieben und kommen Ihnen Zweifel, lassen Sie sich rasch beraten.

BGE 128 III 419, E. 2.4.2

Gehen Sie persönlich zur Schlichtungsverhandlung. Sie dürfen eine Vertrauensperson oder eine Beraterin mitnehmen. Erscheinen Sie nicht, gilt Ihr Gesuch als zurückgezogen. Die 30 Tage sind dann meist abgelaufen, und eine formell gültige Erhöhung wird verbindlich. Sind Sie krank oder aus einem anderen wichtigen Grund verhindert, melden Sie das der Behörde sofort mit einem Beleg.

ZPO · Art. 204, ZPO · Art. 206

Marche à suivre

Ist eine Erhöhung ungültig, etwa weil das Formular oder die Begründung fehlt, schulden Sie nur die bisherige Miete. Haben Sie den höheren Betrag trotzdem bezahlt, können Sie die Differenz grundsätzlich zurückfordern. Warten Sie damit nicht zu lange und lassen Sie sich beraten: Wer eine formell ungültige Erhöhung längere Zeit bezahlt hat, obwohl er den Fehler kannte, dem kann im Einzelfall Rechtsmissbrauch vorgehalten werden.
OR · Art. 62, OR · Art. 67, BGE 123 III 70, E. 3
So gehen Sie vor: Reichen Sie innert der Frist ein Gesuch bei der Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Wohnung ein. Sie können es schriftlich einreichen oder mündlich bei der Behörde zu Protokoll geben. Legen Sie eine Kopie der Mitteilung bei und erklären Sie kurz, warum Sie die Erhöhung für missbräuchlich oder formell ungültig halten. Sind Sie an eine unzuständige Stelle gelangt, reichen Sie das Gesuch innert eines Monats nach deren Entscheid oder nach Ihrem Rückzug bei der richtigen Behörde neu ein. Dann zählt das Datum der ersten Einreichung.
OR · Art. 270b, ZPO · Art. 63
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, fechten Sie die Erhöhung am besten gemeinsam an. Will jemand nicht mitmachen, können Sie auch allein anfechten. Nennen Sie diese Person dann im Gesuch neben dem Vermieter als Gegenpartei. Sonst kann Ihr Gesuch allein aus diesem Grund scheitern.
BGE 146 III 346, E. 2.3.2.2

Droit

Der Vermieter kann die Miete nur auf einen Kündigungstermin erhöhen, und die Mitteilung muss Ihnen mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. So bleibt Ihnen Zeit zu überlegen, ob Sie stattdessen kündigen wollen. Kommt die Mitteilung zu spät oder nennt sie einen zu frühen Termin, ist sie deshalb nicht ungültig: Die Erhöhung gilt in der Regel erst auf den nächsten zulässigen Termin. Bei einem befristeten Mietvertrag, der während einer festen Dauer nicht gekündigt werden kann, darf der Vermieter die Miete in dieser Zeit nicht einseitig erhöhen, ausser der Vertrag sieht eine Staffel oder eine Indexierung vor.

OR · Art. 269d, BGE 107 II 189, E. 3, BGE 128 III 419, E. 2.4.1

Prüfen Sie die Begründung genau. Sie muss so klar sein, dass Sie entscheiden können, ob Sie die Erhöhung annehmen, anfechten oder die Wohnung kündigen. Widersprüchliche Gründe können die Erhöhung ungültig machen, etwa wenn der Vermieter sich zugleich auf die ortsüblichen Mieten und auf gestiegene Kosten oder Investitionen beruft. Im Verfahren ist der Vermieter grundsätzlich an die Gründe im Formular gebunden und kann keine neuen nachschieben. Bei einer Erhöhung wegen gestiegener Kosten oder wertvermehrender Investitionen können Sie verlangen, dass er Ihnen den Betrag mit Zahlen belegt. Das verlängert die 30 Tage aber nicht. Im Schlichtungsverfahren können Sie die Belege für alle genannten Gründe verlangen.

OR · Art. 269d, VMWG · Art. 20, BGE 139 III 13, E. 3.1.2

Dieselbe Frist und dasselbe Verfahren gelten auch, wenn der Vermieter den Mietvertrag sonst einseitig zu Ihren Lasten ändert, zum Beispiel bisherige Leistungen kürzt oder neue Nebenkosten einführt, ohne dass es formal um eine Mietzinserhöhung geht.

OR · Art. 270b

Ein Mietzins ist missbräuchlich, wenn der Vermieter damit einen übersetzten Ertrag aus der Wohnung erzielt. Nicht missbräuchlich ist eine Erhöhung in der Regel, wenn sie zum Beispiel im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegt, durch gestiegene Kosten oder zusätzliche Leistungen des Vermieters begründet ist, bei neueren Bauten im Rahmen einer kostendeckenden Rendite bleibt, oder nur die Teuerung auf dem eigenen, risikotragenden Kapital ausgleicht. So prüfen Sie die häufigsten Gründe: Beruft sich der Vermieter auf einen gestiegenen Referenzzinssatz, fragen Sie, ob frühere Senkungen an Sie weitergegeben wurden. Wenn nicht, sind sie anzurechnen. Für die Teuerung darf er höchstens 40 Prozent des Anstiegs des Konsumentenpreisindexes weitergeben. Beruft er sich auf die orts- oder quartierüblichen Mieten, muss er das mit amtlichen Statistiken oder mit mindestens fünf vergleichbaren Wohnungen belegen. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis selten. Passt die Begründung zu keinem dieser Fälle oder erscheint sie Ihnen nicht glaubwürdig, lohnt sich eine Anfechtung.

OR · Art. 269, OR · Art. 269a, VMWG · Art. 13, VMWG · Art. 16, BGE 141 III 569, E. 2.2.1

Solange das Verfahren läuft, bleibt Ihr Mietvertrag, wie er ist: Sie zahlen die bisherige Miete, nicht die erhöhte. Wird die Erhöhung später ganz oder teilweise bestätigt, schulden Sie die Differenz rückwirkend ab dem Erhöhungstermin. Legen Sie diesen Betrag deshalb zur Seite. Zahlen Sie die bisherige Miete vollständig und pünktlich weiter, denn wer eigenmächtig weniger bezahlt, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands.

OR · Art. 270e

Das Gesetz schützt Sie davor, wegen der Anfechtung die Wohnung zu verlieren. Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn der Vermieter damit eine Mietzinserhöhung durchsetzen will. Anfechtbar ist sie auch, wenn er sie während des Verfahrens ausspricht oder innert drei Jahren danach, sofern er im Verfahren zu einem erheblichen Teil unterlag, nachgab oder sich mit Ihnen einigte. Dieser Schutz während und nach dem Verfahren gilt nicht bei allen Kündigungen, zum Beispiel nicht bei Zahlungsrückstand oder dringendem Eigenbedarf. Gegen eine Kündigung müssen Sie innert 30 Tagen nach Empfang eine eigene Anfechtung einreichen.

OR · Art. 271a, OR · Art. 273

Coûts

Das Schlichtungsverfahren in Mietsachen ist kostenlos: Es werden keine Gerichtskosten erhoben. Es gibt aber auch keine Entschädigung für Anwaltskosten. Ziehen Sie eine Anwältin oder einen Anwalt bei, tragen Sie diese Kosten in diesem Verfahren grundsätzlich selbst. Kommt es danach zu einem Gerichtsverfahren, können Gerichtskosten und eine Entschädigung an die Gegenseite anfallen. Fehlen Ihnen die Mittel und ist Ihr Standpunkt nicht aussichtslos, können Sie unentgeltliche Rechtspflege beantragen.

ZPO · Art. 113, ZPO · Art. 117

Conseil

Einigen Sie sich an der Schlichtungsverhandlung nicht, gibt es zwei Wege. Die Behörde kann einen Urteilsvorschlag machen. Er wird verbindlich, wenn ihn niemand innert 20 Tagen nach der schriftlichen Eröffnung ablehnt. Wer ihn ablehnt, erhält die Klagebewilligung und muss innert 30 Tagen beim Gericht klagen, sonst gilt der Vorschlag als anerkannt. Lehnen Sie einen Vorschlag ab, müssen also Sie selbst klagen. Macht die Behörde keinen Vorschlag, erhält der Vermieter die Klagebewilligung. Will er an der Erhöhung festhalten, muss er innert 30 Tagen klagen. Bis zum Urteil zahlen Sie die bisherige Miete. Lassen Sie sich spätestens jetzt beraten.

ZPO · Art. 209, ZPO · Art. 210, ZPO · Art. 211

Holen Sie persönliche Beratung, wenn die Erhöhung mit umfangreichen Sanierungsarbeiten begründet wird und Sie die Zahlen nicht nachvollziehen können, wenn gleichzeitig eine Kündigung droht, wenn Sie bereits eine Vereinbarung über eine höhere Miete unterschrieben haben, wenn Sie einen Urteilsvorschlag oder eine Klage erhalten haben, oder wenn die 30-tägige Frist in wenigen Tagen abläuft.

Aide

Kostenlose oder günstige Hilfe: Die Schlichtungsbehörde für Mietsachen informiert über das Verfahren. Mieterinnen- und Mieterverbände beraten ihre Mitglieder, oft schon bei der Prüfung des Formulars. Viele Kantone und Anwaltsverbände bieten eine unentgeltliche Rechtsauskunft an.

Portée

Erhöhungen des laufenden Mietzinses und andere einseitige Vertragsänderungen zu Lasten des Mieters bei bestehenden Wohnungsmietverhältnissen in der Schweiz.

Non couvert: Den Mietzins bei Abschluss eines neuen Mietvertrags (Anfangsmietzins), Geschäftsräume und andere besondere Mietverhältnisse.

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